Dit landhuis is nooit gebouwd, maar wat komt er wel?

De VVG wil natuur beschermen en verzet zich tegen het bouwen aan de Driftweg  in beschermde natuur. De projectontwikkelaar wijkt sterk af van de voorwaarden van het bestemmingplan en moet ook voldoen aan meerdere andere spelregels die de natuur beogen te beschermen.

Begin juli is een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning voor een appartementengebouw met 37 koopwoningen aan de Naardense kant van de Driftweg. Midden in een door het Natuurnetwerk Nederland (NNN) beschermd natuurgebied. Daar was veel protest tegen. In de buurt, bij het GNR en uiteraard bij de VVG. Ook politieke partijen hebben kritische vragen gesteld aan gemeenteraad en provincie. Inmiddels heeft de projectondernemer een nieuw plan ingediend, een veel lager gebouw met 13 appartementen.

Hieronder een citaat van de bouwondernemer:
,,Mocht het helemaal afketsen, dan moeten we misschien een doorsnee appartementencomplexje bouwen, want er wordt hoe dan ook gebouwd. Ik zou dat wel een gemiste kans vinden.’’. De tweede aanvraag lijkt daar op.

De oude aanvraag is niet ingetrokken, er zijn dus twee naast elkaar lopende aanvragen. Wij noemen die hier: gebouw 1 en gebouw 2. Het zal ons niet verbazen als hier in een later stadium nog gebouw 3 op tafel komt. Wat de VVG betreft mag dat niet een grotere inhoud hebben dan 2.400 m3.

Hieronder het bouwterrein, zonder en met de aangevraagde bouwplannen.

Wat is er aangevraagd en wat heeft er gestaan?

Bestemming en bouwvlak
Volgens het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Naarden uit 2005, herzien in 2008 (maar niet voor wat betreft dit perceel), is de bestemming “Woondoeleinden II”. Er is een bouwvlak 25 x 35 = 875 m2, waarop een groot woonhuis mag worden gebouwd. Daar wordt volgens de definities ook een appartementengebouw onder verstaan.

Gebouw 1
37 appartementen. Afmetingen: 25 x 35 meter, hoogte 33 meter. Inhoud 32.670 m3. De fietsen/container berging: 175 m2.

Gebouw 2
13 appartementen. Ook dit gebouw beslaat  het hele bouwvlak van 25 x 35 meter.  De totale inhoud bedraagt: 14.306 m3.

Wat heeft er ooit gestaan?
Er is nooit een woning op het terrein gebouwd. Het gebied heeft geen huisnummer en werd aangeduid als Driftweg t.o. 125. Aan het einde van de oprit links heeft een schuur heeft gestaan. Deze is rond 1986 afgebroken. Daarnaast waren er rond de eeuwwisseling faciliteiten voor paarden, een stacaravan en kooien voor circusdieren. Dat werd in 1993 nog even spannend toen er een luipaard ontsnapte (zie bericht hieronder).

Wat mag er gebouwd worden?

Waarom staat er een bouwvlak in het bestemmingsplan?
In 1976 was de bestemming van het gebied: “bos” en “stoeterij en tevens landschappelijk waardevol gebied”. Er liep een aanvraag om daar een landhuis van ca. 2.000 m3 neer te zetten, dat is er nooit gekomen. De gemeente heeft aan het begin van deze eeuw de bouw hiervan wel mogelijk willen maken, om aan de rommelige situatie op het terrein een einde te maken.

In 2005 is een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Uitgangspunt van de provincie daarbij was om in het buitengebied geen nieuwe verstedelijking te laten plaatsvinden. Daarbij ontstond de vraag wat er moest gebeuren met al aangevraagde bouwrechten, zoals aan de Driftweg. De provincie wenst deze te schrappen, maar de gemeente wil deze handhaven en had begrip voor de economische gevolgen daarvan voor de eigenaar.

Aan de hand van jurisprudentie van de Raad van State is bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeente besloten het bouwrecht te interpreteren als een bestaande woning. In het nieuwe bestemmingsplan werden daardoor regels van toepassing die gelden voor herbouw. Herbouw dus van een woning die op papier bestaat, maar nooit gebouwd is. Het toekennen van het label “woningdoeleinden II” met de regelgeving rond herbouw is dus een bewuste keus.

Zie hiervoor citaten uit de nota van zienswijze, onderdeel bij de vaststelling van het bestemmingsplan, deel 1, 2 en 3. Bij 1 en 2 geeft de gemeente antwoord op opmerkingen van de provincie en bij 3 op vragen van de Rijks Planologische Dienst. Beiden zijn geen voorstander van bouwen buiten de “rode contour”, ofwel buiten het gebied waar woningbouw is toegestaan.

Zie ook het besluit van B & W van 18 november 2004. Hier wordt de voorgeschiedenis beschreven en de omvang genoemd. Het verbaast dat hier een vrijstellingsprocedure ex art 19.1 RO wordt gestart. Waarom was dat nog nodig naast de opname in het nieuwe bestemmingsplan?

De regels van het bestemmingsplan Woondoeleinden II

Bij herbouw mag een nieuwe woning worden neergezet met 120% van het volume van de bestaande inhoud. Wij gaan dus uit van een groot nieuw landhuis van maximaal 2.400 m3. De goothoogte is max. 6,50 m en met een schuin dak met een helling tussen de 30 en 60 graden.

B & W kan volgens het bestemmingsplan daarvan afwijken. De goothoogte mag dan 10 m worden en de dakhelling 80 graden. Het bijgebouw 100 m2. Voorwaarde is dat het gebouw daarbij een landelijke uitstraling krijgt. Als voorbeeld wordt genoemd: één tot anderhalve bouwlaag met kap. Platte daken zullen slechts incidenteel worden toegestaan.

Het woongebouw mag twee of meer woningen bevatten, die keus is aan de projectontwikkelaar.

Ter info het bestemmingsplan buitengebied en een overzicht van relevante delen daarvan.

Wat is de exacte inhoudsmaat ?
De Vrienden van het Gooi willen de gemeente en de provincie hierover nog wel wat vragen stellen. Dat er uitsluitend een bouwrecht is om het destijds aangevraagde landhuis te “herbouwen” is gedocumenteerd, zie hiervoor de genoemde bijlagen bij het bestemmingsplan. Maar een concrete bouwvergunning is nog niet gevonden. De gemeente zal nu moeten aantonen wat de beoogde inhoud was van het landhuis. Daar bestaan wel tekeningen van, die het startpunt zijn voor de berekening van het bouwvolume van de nieuwbouw.
Aanpassing van het bestemmingsplan om de plannen van de projectontwikkelaar alsnog te realiseren lijken in verband met de beschermde natuur op die plek niet haalbaar.

De dienstwoning die was opgenomen in het oude bestemmingsplan had een bescheiden omvang. Daar hoorde nog wel een stoeterij bij. Beiden zijn nooit gebouwd.

De overige spelregels

WABO
De aanvraag voor de bouwvergunning valt onder de regels van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO).

Gebouw 1: Uitgebreide procedure. Duurt 6 maanden. De gemeente legt eerst een ontwerpbesluit met een ruimtelijke onderbouwing ter inzage, waarna door belanghebbenden een zienswijze kan worden ingediend. Daarna volgt de beschikking, met de mogelijkheid tot beroep bij de Rechtbank en hoger beroep bij de afdeling bestuursrechtspaak van de  Raad van State. Voor beide procedures is bijstand van een advocaat niet verplicht.

Gebouw 2: Reguliere procedure, duurt 8 weken met verlenging van 6 weken. Als er bezwaar wordt ingediend kan de gemeente heroverwegen na behandeling door de commissie voor de bezwaarschiften. B en W neemt daarna een nieuw besluit. Hiertegen is beroep bij Rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State mogelijk.

De termijnen voor de opvolgende stappen zijn meestal 6 weken. Beroep valt onder bestuursrecht en kan zonder advocaat.

De VVG heeft de gemeente Gooise Meren verzocht ook bij gebouw 2 de uitgebreide procedure toe te passen, waardoor wij  voordat het besluit valt een zienswijze zouden kunnen indienen. Zo nodig zullen wij bezwaar maken of  de weg van een beroepsprocedure bewandelen.

Kruimelgeval
De projectontwikkelaar heeft een beroep gedaan op een z.g. kruimelregeling, dit zou hem door de gemeente zijn toegezegd.
Soms kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties. Ook is deze regeling soms bruikbaar voor tijdelijke situaties. Het behoeft wat ons betreft geen betoog dat deze bepalingen op deze bouwaanvraag niet van toepassing is.

Omgevingsvergunning voor terrein buiten het bouwvlak
De beide bouwaanvragen omvatten het gehele bouwvlak. Daar is dus geen ruimte voor terrassen rond het huis of parkeerplaatsen. Het omliggende gebied is bestemd als “bosgebied”. Voor het aanleggen van verhardingen zoals terrassen, parkeerplaatsen, wegen, paden en andere werkzaamheden, zoals het graven van kabels en leidingen t.b.v. de woonfunctie zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Deze ontbreekt dus nog. Vastgelegd moet worden dat alle buitenverlichting vleermuisvriendelijk moet zijn.

Voor het aanbrengen van verhardingen en het graven van leidingen moet nog een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Wij missen op deze tekening nog terrassen, verharding rond de berging, buitenparkeerplaatsen en aanleg van paden in het weiland. Ook zal er wel sprake zijn van tuinaanleg rond het gebouw.

Natuurnetwerk Nederland
Het bouwvlak en het omliggende terrein liggen in een gebied dat is aangewezen als Natuurnetwerk Nederland. Hierdoor zijn de Provinciale Ruimtelijke Verordening en de daaruit voortvloeiende Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 van toepassing. Het gaat hier om regels in het belang van de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de aangewezen gebieden.

Verstedelijking
Ook moet het project voldoen aan het besluit Ruimtelijke Ordening.
De Raad van State heeft bepaald dat bij een bouwaanvraag voor meer dan elf woningen in het buitengebied – en dat is van toepassing op dit bouwvlak – er sprake is van verstedelijking. Regels van ruimtelijke ordening schrijven hierbij de keuzeladder voor duurzame verstedelijking voor. Dat er volgens het bestemmingsplan een gebouw met appartementen mag komen doet daar niet aan af. Er moet gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan dit soort woningen kan worden voorzien.

Aardkundig monument
Het bouwterrein maakt onderdeel uit van een stuwwal uit de voorlaatste ijstijd en is aangewezen als aardkundig monument. De berging van gebouw 1 wordt ingegraven in de wal, daar moet de provincie toestemming voor geven. Art 6 van de Provinciale Milieuverordening staat bebouwing en activiteiten binnen het bouwvlak en particuliere tuinaanleg op het hele perceel toe. Maar er moet – uit angst voor bodenverdichting – wel toestemming zijn voor hele zware voertuigen.

Bescherming als aardkundig monument

Het gebied van het Natuurnetwerk Nederland

Het bouwvlak, schuin rechts boven het rode driehoekje

Het project in de media

In NH Nieuws een interview waaruit blijkt dat de projectontwikkelaar echt helemaal niets snapt van de commotie.

“De gemeente Gooise Meren weet daarvan, want ik heb alle procedures netjes doorlopen. Ze hebben me zelfs met regelmaat complimenten gegeven over het plan. Ook voormalig wethouder Hendrik Boland was destijds erg enthousiast. We hebben samen wel wat gepuzzeld om te voldoen aan alle normen en de exacte grootte van het perceel, maar er is eigenlijk nooit een wanklank gevallen.”

Op 10 augustus wederom een artikel in de Gooi en Eemlander waarin de projectontwikkelaar zijn plan aanprijst. Omdat het een niet voor iedereen bereikbaar premium artikel is, hier een aantal citaten. Melding wordt gemaakt van de allernieuwste, meest duurzame en innovatieve technieken op gebied van gezondheid, voeding en energie die een rol in het complex zullen spelen. ,,In de woningen kan bijvoorbeeld de gezondheid van de bewoner worden gemonitord. De energievoorziening is op basis van een waterstofsysteem, waar de hele buurt bij kan aanhaken. Nog een technisch hoogstandje: een digitaal aangestuurde lift die de auto van en naar de parkeerkelder brengt”.

De projectontwikkelaar legt uit hoe hij vanaf dag één optrekt met de gemeente Gooise Meren. ,,Verschillende ambtenaren, de toenmalig wethouder Hendrik Boland, maar ook met medewerkers van de provincie Noord-Holland. En natuurlijk de welstandscommissie. Daar zijn we zo vaak geweest. Tot achter de komma moest het plan kloppen, tot ik er gek van werd.’’ Dat hebben we niet eerder laten zien, omdat we eerst het akkoord van de welstandscommissie wilden hebben. Pas toen dat rond was hebben we de bouwaanvraag bij de gemeente Gooise Meren ingediend. Dat was dus 1 juli.’’

“Omdat het bouwperceel vrij laag ligt, zal het gebouw niet boven de boomtoppen uitkomen. Sterker nog; in het bestemmingsplan wordt niet gerept over een nokhoogte. Ik zou in theorie nog veel hoger kunnen gaan, tot tachtig meter. Maar daar moet je natuurlijk niet aan denken’’, zegt de projectontwikkelaar,,Mocht het helemaal afketsen, dan moeten we misschien een doorsnee appartementencomplexje bouwen, want er wordt hoe dan ook gebouwd.

Een artikel over geschokte buurtbewoners en nog een artikel in NH nieuws, met overigens een foto van een verkeerd bouwperceel.

Ook het Huizer Nieuws besteedt er aandacht aan.

De VVG heeft een persbericht verzonden om aan te kondigen dat wij klaar staan om het hele juridische traject van bezwaarschriften tot en met beroep bij rechtbank en Raad van State te gaan doorlopen. Wij geven hiermee een signaal af dat wij de gemeente bij de les gaan houden en dat het voor de ondernemer een lastige klus gaat worden om zijn plannen te realiseren. Op 16 augustus is het bericht geplaatst in het Bussumsnieuws, met tevens een reactie van de projectontwikkelaar. Vooral de bewering dat dit een “kruimelgeval” zou zijn geeft aan dat de VVG goed in de gaten moet houden dat er een goede procedure gevolgd wordt.

In het Huizer Nieuws op 21 augustus: projectontwikkelaar probeert met een procedure als kruimelgeval een gedegen behandeling van zijn project te voorkomen.

Op 29 augustus 2020 hebben wij een tweede persbericht verzonden. Hierin doen wij een beroep op de gemeente om ook bij de aanvraag van het tweede bouwplan de uitgebreide procedure toe te passen. Dit is van groot belang omdat het projectgebied een aardkundig monument is en omdat er bij meer dan 11 woningen sprake is van verstedelijking. Dit kan niet behandeld worden zonder medewerking van de provincie.

Op 2 september een bericht in het Naarder Nieuws. De projectontwikkelaar, de buurt en de VVG komen allemaal aan het woord. Niemand is enthousiast over het het tweede ingediende plan. Misschien komt er nu wel een derde, de tijd zal het leren.

Naar aanleiding van de ontdekking dat er formeel sprake is van herbouw zonden wij op 5 september 2020 een derde persbericht. De inhoud daarvan is in de tekst van de website verwerkt.

In de Gooi en Eemlander op 14 september 2020 een artikel met de vraag of er op het bouwvlak zelf een NNN bestemming zit en of dit al of niet “per abuis” zou zijn.

Medestanders en Belangenverenigingen

De petitie van omwonenden tegen dit plan vindt u hier. De VVG heeft deze mede ondertekend. Inmiddels is de petitie met 3.743 handtekeningen aangeboden aan wethouder Jorrit Eijbersen.

Het buurtcomité heeft een facebookpagina: Stop de bouwplannen woontoren Driftweg

Op deze plek stond een linkje naar een Flyer van het buurtcomité. Op verzoek van de heer Goossens en in samenspraak met het comité is deze verwijderd. De flyer bevat een gefotoshopte afbeelding van het appartementengebouw dat 5 etages boven de bosrand uitsteekt. Dat is volgens alle betrokkenen geen juiste weergave van de situatie zoals die na voltooiing van het gebouw zou ontstaan.

Ook het Goois Natuurreservaat is “verbaasd”. Zie de website van het GNR

Geschiedenis van het terrein.

De Kuil van Lustig

Artikel Huizer Courant 2009
“De Driftweg, met links goed te zien de in aanbouw zijnde nieuwe wijk in Huizen. Rechts bij de bosschages ligt “de kuil” van Dirk Lustig in Naarden. De Driftweg stopt op driekwart van de foto en gaat over in een zandpad”.

Zandafgraving
Het zand werd door Dirk Lustig vanaf 1931 afgegraven, hij kon daarbij ongestoord zijn gang gaan, want in die tijd zou een graafverbod inbreuk maken op zijn eigendomsrecht. Maar de publieke opinie keerde zich ten gunste van de natuur. “Natuurschending in het Gooi” stond in de krant. Lustig zat er niet zo mee, er viel hier veel geld te verdienen. Er rest straks niet meer dan een dor en mul zandgat sprak hij. Zijn concurrent E.R. de Wilde kocht alvast een stuk nog dichter bij de Driftweg.

Totaal is er ca 72.000 m3 zand gewonnen tot een diepte van tussen de 6 en 8 meter. Het zand werd gebruikt om twee kleine forten langs de nieuwe rijksweg om Muiden te bouwen. De zanderij werd achtergelaten als een verlaten ruïne.

Raad van State: zandafgravingen kunnen aan regels gebonden zijn
In een bijlage een reeks aan krantenartikelen rond 1932-1935. Met dank aan ons lid Wil Lambo.

Er ontstond destijds een discussie of bescherming van natuur bij het Natuurreservaat voldoende in goede handen is. Zij missen echter de strafwetgevende bevoegdheid, waardoor de gemeente hier een aanvullende taak te verrichten heeft. Er komt in 1933 een verbod om zonder vergunning af te graven. De Vereniging “het Grondbezit” komt hiertegen in opstand, maar de heer Dirk Lustig, hier makelaar genoemd, krijgt wel een boete wegens overtreden van de verordening.

De kantonrechter is van mening dat het hier een te vergaande aantasting van het eigendomsrecht betreft. Bij de rechtbank verliest de heer Lustig waarop hij een rekest zendt aan Provinciale Staten: “dat hem zeer waarschijnlijk na in werkingtreding van de zandafgavingsverordening het afgraven zal worden verboden, mede ten gevolge van het niet verlenen van ene bouwvergunning geheel waardeloos zal zijn geworden. Het beperken van de eigendom zonder enige schadevergoeding toe te staan is in strijd met de wetten van het algemene belang”.

Uiteindelijk bepaalt de Raad van State dat de gemeente bevoegd is om regels t.b.v. natuurbescherming op te stellen en dat een gemeentelijk bouwverbod niet elk genot en gebruik aan de eigenaar ontneemt.

Stichting de Vijverberg
Als u alles wil weten over de geschiedenis van deze zandkuil raden wij dit artikel uit de Omrooper van Henk Schaftenaar aan. Pagina 113 tot 117: “Als mollen in een gazon”.

Circusdieren

Augustus 1993: Luipaarden ontsnapt!

Eind vorige eeuw gebruikten de gebroeders van der Hulst het terrein voor de handel in circusdieren. Daar is een keer een luipaard ontsnapt. Paniek in de buurt en met veel moeite in de bosjes bij de Limieten verdoofd en gevangen met hulp van politie en een ervaren dierentemmer.

Hier twee linkjes naar een artikel in de Gooi en Eemlander, met het spannende verhaal van de ontsnapping. Deel 1 en deel 2.

Hieronder een foto van de luipaarden aan de Driftweg.

Foto: BNNews

Rapport Zanderijen
Het terrein is zowel wat de historie als de natuurwaarden betreft beschreven in ons Rapport Zanderijen op blz. 38: 4.15, Groeve Driftweg.

Kadaster, kaarten en foto’s

De VVG beschikt over alle eigendomsbewijzen van 1980 tot heden. Deze zijn verkregen uit openbare gegevens van het kadaster. Ook beschikt de VVG over luchtfoto’s en topografische kaarten. In geen van deze documenten staat een woning vermeld of afgebeeld.